Ochrona przed nadmiernym zabezpieczeniem umów
W dniu 14 maja 2020 r. uchwalona została ustawa o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 tzw. „Tarcza 3.0”. W ramach tego aktu prawnego do Kodeksu Cywilnego wprowadzony został art. 3781 odnoszący się do przewłaszczenia na zabezpieczenie ograniczając możliwość jej stosowania wobec osób fizycznych.
Wskazana powyżej instytucja stanowi częste zabezpieczenie należności polegające na przeniesieniu przez Dłużnika na Wierzyciela prawa własności rzeczy z możliwością dalszego z niej korzystania. W przypadku spełnienia zobowiązania przez Dłużnika następuje powrotne przeniesienie własności.
Zgodnie z uzasadnieniem projektu „Tarczy 3.0” przyjęte uregulowanie ma doprowadzić do zmniejszenia nadużyć związanych z procederem wyłudzania mieszkań. Konieczność wprowadzenia art. 3781 k.c. została podyktowana faktem, iż obowiązujące dotychczas przepisy nie były w stanie przeciwdziałać sytuacjom patologicznym, które miały miejsce w obrocie.
W praktyce niejednokrotnie podmioty trudniące się udostępnianiem środków finansowych w postaci pożyczek bądź kredytów nakłaniały konsumentów do zaciągania zobowiązań, których zabezpieczeniem było „tymczasowe” przeniesienie własności nieruchomości. W umowach natomiast zaniżano wartość obiektu oraz zastrzegano wysokie prowizje z tytułu uruchomienia czy obsługi pożyczki, jak również lichwiarskie odsetki i dotkliwe kary umowne za opóźnienia w spłacie. Działanie to sprawiało, że Dłużnikowi przekazywano zaniżoną kwotę świadczenia uniemożliwiając osiągnięcie zaplanowanego przez niego celu, jednocześnie zobowiązując go do terminowego uiszczenia rat pożyczki bądź kredytu. Sprawiało to, że już w chwili zawierania umowy konsument w rzeczywistości bezpowrotnie zbywał własność nieruchomości.
Chcąc przeciwdziałać powyższym procederom Ustawodawca wprowadził możliwość unieważnienia umowy zawierającej w swojej treści instytucję przewłaszczenia na zabezpieczenie. Możliwość skorzystania z nowowprowadzonego art. 3871 k.c. uzależnione zostało od spełnienia określonych przesłanek. Zgodnie z brzmieniem przepisu nieważna jest umowa, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowychw celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby. Dodatkowo skorzystanie z możliwości unieważnienia zawartej umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie zależy od spełnienia choćby jednego z trzech alternatywnych warunków wymienionych oddzielnie w treści komentowanego przepisu.
Pierwsza z przesłanek wskazuje, że wartość nieruchomości musi być wyższa niż wartość zabezpieczanych nią roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy. Kolejna, że wartość zabezpieczanych nieruchomością roszczeń pieniężnych nie została w sposób jasny oznaczona. Ostatnia z przesłanek uzależnia możliwość skorzystania z dyspozycji przepisu od sytuacji, w której zawarcie umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.
Wprowadzenie art. 3871 k.c. ma na celu skuteczną ochronę potencjalnego Dłużnika przed nieuczciwością drugiej strony umowy. Należy bowiem mieć na względzie, iż w przypadku zastosowania powyższej normy prawnej umowa przenosząca własność nieruchomości na zabezpieczenie, będzie traktowana jakby nigdy nie doszła do skutku, zaś konsekwencje jej zawarcia nie wystąpiły.
Autor
Oskar Kozikowski