Dożywotnia służebność mieszkania – sposób na zabezpieczenie nieruchomości w trudnych czasach
Służebność mieszkania jest prawem, które obciążając cudzą nieruchomość umożliwia dożywotnie korzystanie z niej innej oznaczonej osobie fizycznej. Przykładowo rodzice przepisujący własność mieszkania lub domu na swoje dzieci, mogą w ten sposób zastrzec sobie prawo do korzystania z konkretnych pokojów lub pięter. W przypadku zastosowania tego rozwiązania prawnego wspomniani lokatorzy zyskują pewność, że niezależnie od okoliczności, będą mogli nadal zamieszkiwać w nieruchomości oraz korzystać z urządzeń i pomieszczeń wspólnych np. garażu czy pralni.
Przedmiotowa instytucja ma charakter osobisty, w związku z czym przysługuje indywidualnie określonej z imienia i nazwiska osobie. Na podstawie zasad ogólnych jest ona również niezbywalna i wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Ustanowienie służebności polega na złożeniu oświadczenia przez właściciela nieruchomości, na mocy którego zrzeka się on części praw do swojej własności. Sporządzony dokument winien mieć formę aktu notarialnego oraz wskazywać nie tylko pomieszczenia, których będzie dotyczyła służebność, lecz również sposób i zakres korzystania z nich przez służebnika. Chcąc jednak skorzystać z zalet omawianej instytucji należy mieć na względzie, że koniecznym jest ujawnienie jej w księdze wieczystej nieruchomości, jako prawo rzeczowe. Omawiane rozwiązanie zazwyczaj zawierane jest w umowach dożywocia bądź darowizny, jednak w ostatnich latach coraz częściej występuje również samoistnie.
Przedmiotem, na którym można ustanowić wskazane prawo na rzecz osoby trzeciej jest zabudowana nieruchomość gruntowa, nieruchomość budynkowa (gdy budynek stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności), czy lokal mieszkalny. Służebność może dotyczyć zarówno całości nieruchomości, jak również oznaczonej jej części. Przykładowo możemy wskazać wybrany pokój bądź cały dom jednorodzinny. Podczas ustanowienia służebności Strony mogą się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Obowiązywanie wskazanego prawa może wówczas zostać znacznie wydłużone.
Podkreślenia wymaga fakt, iż każda nieruchomość obciążona służebnością może być kupiona lub sprzedana, bez zgody służebnika. Samo prawo nie może jednak zostać w jakikolwiek sposób zbyte, co oznacza, że nie podlega ono również egzekucji. W praktyce oznacza to tyle, że kupujący zobowiązany jest do respektowania uprawnień osoby korzystającej ze służebności. Ustanowienie rzeczonego prawa na nieruchomości w sposób skuteczny zniechęca więc do jej zakupu potencjalnie zainteresowane osoby oraz w sposób znaczny obniża jej wartość.
Obecnie nieruchomości stanowią najważniejszy składnik majątku wielu osób, wobec czego w przypadku jakichkolwiek problemów finansowych priorytetem jest ich zabezpieczenie przed ewentualną egzekucją. Alternatywą dla standardowych umów sprzedaży czy darowizny, która nie pozbawia właściciela jego prawa do nieruchomości jest w tym przypadku właśnie opisana powyżej dożywotnia służebność.
Wskazana instytucja w prosty sposób chroni dłużników przed ich wierzycielami zniechęcając potencjalnie zainteresowane osoby do zakupu nieruchomości z „dodatkowym lokatorem”. Zazwyczaj prowadzone w takich przypadkach licytacje komornicze kończą się bezskutecznie, ponieważ potencjalny nabywca ma świadomość, że będzie musiał respektować uprawnienia osoby, której przysługuje służebność.
Autor
Oskar Kozikowski